担保とは?これを読めば担保の全てがわかる徹底解説

担保を知って有効活用

金融機関に融資を申し込んだ際に担保を要求されることがあります。「担保(タンポ)」という言葉はよく用いられますが、その内容をしっかりと理解されているでしょうか?

 

担保を有効活用することで、事業資金の調達がスムーズに進んでいることもあります。事業経営者や経理担当者はしっかりとその意味を知っておいてほしいものです。

 

担保とは?

「債務の履行を確実とするために権利者(債権者)に提供される事物」

担保を難しい言葉で説明するとこのような表現になります。借金における「債務の履行」とは「借りたお金を返済すること」です。

 

権利者(債権者)とは金融機関などの、お金を貸している側を指します。担保はいわゆる保険的な役割を果たすものです。

 

万が一債務者(借り手側)が返済不能になった場合に、債権者(貸し手側)はあらかじめ提供された担保を処分して貸したお金(債権)の回収を行うことになります。

 

人的担保と物的担保

担保には大きく分けると「人的担保(ジンテキタンポ)」と「物的担保(ブッテキタンポ)」の2つに分けることができます。両者の違いは提供する対象が異なる点です。

 

人的担保

債務者以外の人を担保として提供することです。

「人」を担保として提供する、という表現は何か問題があるように感じるかもしれません。「人的担保」は一般的に「保証人」と呼ばれています。

 

万が一債務者が返済不能に陥った場合には、保証人となった人が代わりに返済を行うことになります。これを「代位弁済」といいます。

 

ちなみに銀行などの保証人には、人以外に「保証会社」なども当てはまります。

 

保証会社が「代位弁済」を行うという点でも同様の扱いとなります。

 

物的担保

特定の財産を担保として提供することです。

代表的なものが「不動産担保」ですが、他にも様々な種類があります。

 

物的担保では、差し出された担保に債権者(貸し手側)が権利設定を行うことで成立します。権利設定には「抵当権」「根抵当権」「質権」「譲渡担保」などがあります。

 

担保と金利の関係について

一般的に考えると担保の存在は債権者側にとっては、貸したお金を回収できる可能性を高める効果があります。そのため

担保がある借金(有担保)は最終的な回収リスクが低く、担保が無い借金(無担保)は最終的な回収リスクが高い

ということになります。

 

回収リスクが高い際には、そのリスクを金利でなんらかの方法でカバーしなければいけません。リスクに対する上乗せを「リスクプレミアム」といい、一般的には「金利」でカバーすることになります。

 

 

つまり無担保の借金は有担保の借金に比較して、必然的に金利が高くなります。逆にいえば担保に提供できるものがあれば、そのような仕組みの商品を利用することで金利を低く抑えることも可能となります。


 

  • 従業員持株会の株券を担保にお金を借りる(証券担保ローン)
  • 保有する不動産(自宅・建物など)を担保にお金を借りる(不動産担保ローン)
  • 保有する自家用車を担保にお金を借りる(車金融・自動車担保融資)

 

最近では民間金融機関を含めてこのようなローンを商品化している先も多くありますので、活用を検討するのも、資金調達にとっては重要でしょう。

 

担保至上主義は昔の話

バブル経済が絶頂期だった頃「担保至上主義」という言葉が使われていました。天井知らずの不動産を担保とすることで、資金調達も問題なく行うことができるという意味です。

 

銀行などの金融機関は、借入先の本当の返済能力(収益・収入からの返済能力)をあまり重視せずに借入審査を行っていました。「担保があるので万が一返済不能になっても、回収は問題ない」と判断していたのです。

 

しかしバブル経済が崩壊して、不動産価格が一気に下落することで、差し出された不動産担保の価格も急降下することになりました。景気悪化に伴い、返済不能となった債権を不動産担保から回収しようとしても、不動産価格の下落に伴い回収不能となる債権が続出してしまったのです。

 

これがいわゆる「不良債権問題」につながったのですが、その要因が「担保至上主義」にあったことは明白といわれています。

 

現在、銀行などの金融機関も一時期の「不良債権問題」から脱出しています。しかし同じ過ちを繰り返すわけにはいきませんので、現在の借入審査ではあくまで「収益・収入からの返済能力」が重要視されています。

 

担保は「返済回収を保険する」という意味合いで用いられています。担保を提供することで低金利の借入を利用できるなどの利点があります。

 

しかしあくまで担保は担保、審査では「収益・収入からの返済能力」が問われることも知っておきましょう。

 

担保の種類

担保は金融機関で資金調達を検討する場合、とても有効になります。無担保ローンに比較して、有担保ローンは低い金利で活用できるためです。

 

事業資金の調達を検討する場合、どのような担保を利用できるのか?
利用を検討する金融機関でどのような担保が活用できるのか?

を確認するようにしましょう。

 

不動産担保

担保として最も一般的なものが不動産担保であり、誰もが聞いたことがあるでしょう。土地・建物などの不動産担保は、金融機関で最も利用されている担保です。

 

事業資金・設備資金・運転資金だけではなく、住宅ローンなどの個人向けローンなどでも幅広く活用されています。

 

不動産担保の担保物件(土地や建物)には「抵当権」「根抵当権」といった権利設定が行われます。

 

担保設定の登記は法務局で行い、「抵当権」「根抵当権」は登記簿謄本の「乙区」に記載され、その権利に基づき債務履行を行うことになります。

 

不動産担保では不動産の価格評価とともに、「乙区」に記載される順位関係も重要になってきます。順位が若いほど、優先的に担保からの回収を行うことができることになります。

 

つまり「乙区」に先順位の抵当権や根抵当権が設定されていると、その分担保としての価値も低くなります。

 

抵当権と根抵当権

抵当権とは、特定の債権を保全するための担保権です。

「1つの借入契約に対して、1つの権利設定」といえるでしょうか。一般的な質権とは異なり、設定された土地や建物などの使用・収益は所有者が継続して行います。万が一債務者が返済履行を行わない場合には、担保を競売(売却)し、債権の回収に充当します。

 

これに対して根抵当権とは、抵当権の一種なのですが一定の範囲に属する不特定の債権を「極度額」として担保するために設定されるものです。

 

たとえば「根抵当権1,000万円」という場合、一般的には1,000万円の「極度」の範囲で繰り返して借入契約を行うことができるということになります。

 

継続的に金融機関からの借入を利用する際に用いられる手法です。

 

不動産担保の評価額算定方法

不動産担保には大きく分けると「土地」「建物」の2種類があります。

 

それぞれの大まかな評価額を算定する方法は以下の通りです。

 

土地

  1. 対象物件の国税庁路線価(1uあたり)を調べる。
  2. 物件の面積(u)に上記の路線価をかける。

 

例えば土地面積100u、路線価@15万円の土地の評価額算定は以下のようになります。

  • 100u×路線価15万円×土地評価額1,500万円

 

建物

  1. 1uあたりの建築単価を調べる。
  2. 建築単価に建物延面積(u)をかけることで「現在同じ建物を建築した場合の価格」が算出される。
  3. この建物価格に現在価値割合(1−建物経過年数÷減価償却耐用年数)をかける。

 

例えば建物床面積2,000u、建築単価20万円の鉄筋コンクリート造りの病院建物(減価償却耐用年数39年)、建築後15年経過、の建物の評価額算定は以下のようになります。

  • 20万円×2,000u×(1-15年÷39年)=2億4,615万円(1万円未満切り捨て)

 

減価償却耐用年数とは「その建物が最大で○○年間評価できる価値があるか」というものを示しています。

 

つまり新築時から換算して何年担保価値として評価できるかを示しており、主に建物の造り(木造か、鉄骨か、鉄筋コンクリートか)などにより決定されています。

 

 

 

路線価、建築単価、耐用年数などは検索サイトなどで調べることができます。
また知り合いに不動産業者や建築業者などがおられる場合には、正確な相場を知ることもできるかもしれませんので参考にしてみましょう。


 

 

一般的には、不動産の担保価値としては「土地」が「建物」に比較して高く評価される傾向にあります。「建物」には「減価償却耐用年数」が定められている通り、時間の経過によりどうしても劣化していまいますので、その分価値も減少していくことになるためです。

 

ただし延面積が大きく新築に近い建物では、その底地の土地評価よりも評価額が高くなることもあります。
また建物が収益物件(賃貸物件)である場合は、その物件が挙げる収益額=家賃額なども担保評価額に左右します。

 

担保価格と掛け目

上記で算出された価格は「時価評価」と呼ばれています。

 

これに対して担保としての価値評価は「時価」に一定の「掛け目」を掛けることで算出されるのが一般的です。

 

例えば上記の土地価格1,500万円がそのまま担保価格としての評価額となるわけではありません。一般的な金融機関では「掛け目」は時価の70%で設定されています。例えば上記の土地価格1,500万円の例では、実際に調達可能額として判断させる担保評価額としては以下のようになります。

 

  • 1,500万円×70%=1,050万円

 

つまり「1,050万円」が資金調達可能限度額として計算されるということになります。

 

有価証券担保

  • 株式
  • 受取手形
  • 公債
  • 社債

これらの「有価証券」を担保として提供する手法で、比較的イメージがつきやすいのではないでしょうか。一般的には有価証券担保差入書を金融機関に差し出すことで担保設定を行うとともに、有価証券の現物を金融機関に預ける方法をとります。

 

取引先の信用調査を行いたいと考え、信用調査会社を利用して決算書を取り寄せした場合でも、金融機関に担保として提供しているケースもあることも知っておきましょう。

 

担保としての評価価値は金融機関により異なっていますが、一般的には以下のようになっています。

  • 預金→額面金額の100%
  • 国債→額面金額の90%程度
  • 上場株式→現在株価の50%〜60%

 

不動産担保

最近では「不動産」に対して「動産」を担保とする融資商品を提供している金融機関も登場しています。また、ファイナンス会社を通じたリースのスキームを活用して、節税対策としても利用されています。

 

不動産担保には以下のようなものがあります。

  • 船舶(船舶ファイナンス)
  • 航空機(航空機ファイナンス)
  • 自動車
  • 牛などの畜産物
  • 太陽光発電ファイナンス

 

牛を担保とした動産担保融資は、最近のニュースなどでも取り上げられています。ただしこれらの担保評価価格はそれほど高くはありません。

 

一般的な市場価格の20%〜50%未満といわれていますので注意しておきましょう。

 

指名債権担保

債権者が特定されている通常の債権のことを「指名債権」といいます。担保としての指名債権には、以下のようなものがあります。

 

  • 預金債権
  • 損害保険金
  • 売掛金
  • 工事請負代金
  • 記名式信託受益権

 

損害保険金を担保としている事例としては、住宅ローンに火災保険の質権設定を行うことで、担保としている事例がわかりやすいでしょう。

 

預金担保には、いわゆる「総合口座の貸越」も含まれており、定期預金を担保として個人でも盛んに利用されています。預金を質権設定することで、万が一即座に債権と相殺することができることから、一番安全性が高い担保のひとつといえます。

 

有価証券担保の場合と同様、預金債権の担保は決算書を見ただけでは判断できないこともありますので覚えておきましょう。